Vakuutussektorin suorien kiinteistösijoitusten tuotto painui negatiiviseksi 2023, arvostuskäytänteet pääosin asianmukaisia

Finanssivalvonnan tekemän teema-arvion mukaan vakuutussektorin suorien kiinteistösijoitusten tuotto oli viime vuonna n. – 7 %. Tämä oli ensimmäinen kerta Finanssivalvonnan nykymuotoisen sijoitusraportoinnin aikana, eli vuodesta 2010 alkaen, kun tämä omaisuusluokka tuotti tappiota. Kumulatiivinen tuotto samalla aikajaksolla on edelleen n. 44 % positiivinen. Tuotoissa oli kuitenkin huomattavia vaihteluita vakuutuslaitoksittain, johtuen mm. yksittäisten kohteiden painosta ja kiinteistöjen sijainnista.

Finanssivalvonta arvioi työeläkevakuuttamista harjoittavien yksityisten ja julkisten eläkelaitosten sekä henki- ja vahinkovakuutusyhtiöiden suorien kiinteistösijoitusten jakautumista asuin- ja liikekiinteistöihin, käytettyjä arvostusmenetelmiä sekä tuottojen muodostumista. Vuosi 2023 oli poikkeuksellisen heikko kotimaisella kiinteistömarkkinalla: kiinteistöjen arvot laskivat voimakkaasti samalla kun kauppavolyymit painuivat alimmalle tasolle kymmeneen vuoteen.

Kaikkien kiinteistösijoitusten paino on noussut euromääräisesti jo yli 27 mrd. euroon, eli kasvua on ollut liki kolmanneksella kymmenessä vuodessa. Tämä kiinteistöpainon kasvu on tapahtunut erityisesti rahastosijoitusten kautta, näiden sijoitusten määrä on yli kaksinkertaistunut tarkasteluperiodilla. Toisaalta kiinteistösijoitusten paino koko sijoitusomaisuuden määrään verrattuna on jopa hieman laskenut kun sijoitusomaisuuden määrä on samaan aikaan kokonaistasolla noussut.

Vakuutuslaitosten sijoitusjakaumissa korostuu luonnollisesti eläkelaitosten huomattavan suuri koko suhteessa muuhun vakuutussektoriin. Sekä henki- että vahinkovakuutusyhtiöillä suorien kiinteistösijoitusten paino on keskimäärin 7 % koko sijoitusomaisuudesta, eläkelaitoksilla vastaavasti n. 6 %.

Suorien kiinteistösijoitusten jakautuminen asunto- ja liikekiinteistöihin

Asuin- ja liikekiinteistömarkkinoiden erot tarkoittavat myös erilaisia riskejä sekä sijoittajille että finanssimarkkinalle laajemmin. Vakuutuslaitosten suorat kiinteistösijoitukset painottuivat selvästi liikekiinteistöihin, joiden paino oli kaikilla sektoreilla yli 70 %.

Kiinteistöjen markkina-arvostamisen tavat

Kiinteistöt markkina-arvostetaan tyypillisesti joko kauppa-arvo- tai tuottoarvomenetelmällä. Näistä ensin mainitussa markkina-arvo johdetaan samanlaisten ja vastaavien kiinteistökohteiden myynneistä tai muista arvostamiseen liittyvistä tiedoista. Tuottoarvomenetelmässä kiinteistön arvo määritellään tulevien kassavirtojen nykyarvona. Vakuutuslaitokset käyttävät ensisijaisesti tuottoarvomenetelmää suorien kiinteistösijoitusten arvostamisessa. Myös kauppa- ja tuottoarvomenetelmien keskiarvoa käytettiin osassa vakuutuslaitoksia, osittain myös kiinteistökohteesta riippuen.

Sääntelykehikosta riippumatta voidaan todeta, että kiinteistösijoitukset on arvostettava vuosittain, joko ulkoisen arvioitsijan toimesta tai vakuutuslaitoksen omaa, sisäistä arviointia käyttäen. Arvostusmenetelmien on oltava johdonmukaisia eikä niitä tule muuttaa markkinatilanteen pohjalta muutoin kuin perustelluista syistä. Myös sisäisten arviointien perusteet ja johtopäätökset tulee dokumentoida.

Suoriin kiinteistöihin kohdistuneet kaupat ja arvonalennukset 2023

Kaupankäynti kiinteistöillä jäi viime vuonna varsin vähäiseksi, mikä selittyy osittain koko markkinan kaupankäyntivolyymien laskulla ja sillä, että kiinteistöt ovat tyypillisesti pitkän aikavälin sijoituskohteita. Nettona tarkasteltuna vakuutuslaitokset olivat kiinteistömarkkinalla ostajia eivätkä myyjiä.

Arvonalennuksia tehtiin yhteensä 1,6 mrd. eurolla, ja ne kohdistuivat erityisesti liikekiinteistöihin. Suhteessa koko sijoitusmassaan – yli 280 mrd. euroa vuoden 2023 lopussa – lukua voidaan pitää varsin maltillisena. Yleisesti ottaen liki kaikki vakuutuslaitokset tekivät nettomääräisesti laskettuna arvonalennuksia kuten tässä markkinatilanteessa oli odotettavissakin. Toisaalta arvostuskäytänteissä aiemmin osalla toimijoita esiintyneet puutteet tai viiveet näkyivät yhä viime vuoden arvostustasoissa, kun tuottoja tasaavia elementtejä – tai puskureita – purettiin myös valvojan vaatimuksesta. Ilman näitä tekijöitä arvonalennusten määrä olisi melko varmasti ollut suurempi.

Yhteenveto teema-arvion tuloksista

Kokonaisuutena arvioiden teema-arvion pohjalta voidaan arvioida, että arvostuskäytänteet olivat kohtalaisen hyvin sääntelyn mukaisia. Yksittäisiä poikkeuksia löytyi edelleen ja näiden kohdalla Finanssivalvonta suorittaa jatkotoimenpiteitä vielä kuluvan vuoden aikana.

Tuotoissa oli poikkeuksellisen suuria vaihteluita. Tämä selittyy osaltaan arvostuskäytänteiden korjaamisesta, joista myös Finanssivalvonta huomautti valvottavatiedotteella vuonna 2023 (linkki tiedotteeseen).

Teema-arvio selkiytti valvojan käsitystä suorien kiinteistösijoitusten tuottojen muodostumisesta ja markkina-arvostusten ajantasaisuudesta. Yleiskuva arvioinnin pohjalta on, ettei omaisuusluokkaan liity valvonnallisesta näkökulmasta merkittäviä huolia. Kiinteistömarkkinan tuleva kehitys on kuitenkin erityisen seurannan kohteena markkinatilanteesta johtuen.

Lisätietoja antaa

Mikko Sinersalo, johtava asiantuntija, puhelin 09 183 5542 tai mikko.sinersalo(at)finanssivalvonta.fi

Liite

Teema-arvio: Vakuutuslaitosten suorien kiinteistösijoitusten tuotot ja markkina-arvostaminen