Eläkevakuuttajien kiinteistösijoitukset arvostettu pääosin ajantasaisesti ja arvioissa huomioitu heikentynyt markkinatilanne

Finanssivalvonnan tekemän teema-arvion mukaan eläkevakuuttajien kiinteistösijoitusten käyvät arvot vuoden 2023 lopussa olivat pääosin ajan tasalla ja riippumattoman ulkopuolisen arvioitsijan toimesta arvioitu.

Eläkevakuuttajien kiinteistöomaisuuden arvo laski noin 6 % vuoden 2023 aikana 23,5 mrd. euroon, joka vastasi noin 10 % kaikista sijoituksista vuoden lopussa. Eläkevakuuttajien kiinteistöomaisuus on pääosin kotimaassa (70 %). Toimistot ovat kiinteistöluokkana edelleen suurin (28 % kiinteistöistä). 

Finanssivalvonta on tehnyt kiinteistöjen arvostamista koskevan teema-arvion, johon oli riskiperusteisesti valittu 22 eläkevakuuttajaa. Teema-arviossa kiinteistöjen käyvän arvon määrittämistä verrattiin Finanssivalvonnan määräyksiin ja ohjeisiin nro 14/2012 (työeläkevakuutusyhtiöt) ja 15/2012 (eläkekassat ja eläkesäätiöt).

Teema-arviossa kysyttiin eläkevakuuttajilta tietoja yksittäisistä suoraan omistetuista kiinteistöistä sekä epäsuoraan omistetuista kiinteistösijoituksista (kiinteistörahastot, pääomarahastosijoitukset sekä muut epäsuorassa omistuksessa olevat kiinteistöt) salkkutason tietoja. Eläkevakuuttajien 23,5 mrd. euron kiinteistöomaisuudesta 63 % oli suoraan omistettuja ja 37 % epäsuoraan omistettuja kiinteistöjä.

Lähes kaikkien suorien kiinteistöomistusten luotettava käyvän arvon määritys oli sääntelyn edellytysten mukaisesti tehty vuoden 2023 aikana.

Käyvän arvon määrittelyssä käytetään pääosin ulkoista arvioitsijaa ja tuottoarvomenetelmää

Lähes kaikki kiinteistöt arvioitiin riippumattoman ulkopuolisen arvioitsijan toimesta ja vain 3 prosentissa oli käytetty sisäistä arviota. Sisäistä arviomenetelmää voidaan käyttää, mikäli arvioijalla on riittävä asiantuntemus luotettavan arvion laadintaan. Sisäisten arvioiden käyttö rajoittui pääosin asuntoihin, yksittäisiin kiinteistökehityshankkeisiin sekä pysäköintihallien kaltaisiin muihin kiinteistösijoituksiin.

Kiinteistöjen arvioinnissa käytetyin arviointimenetelmä oli tuottoarvo (80 %) sekä tuotto- ja kauppa-arvon yhdistelmä (15 %). Kiinteistöjen arvioinnissa kauppa-arvo, eli toteutuneisiin kauppoihin pohjautuvanmenetelmän käyttö, oli selvästi vähentynyt vuodesta 2020 (2023: 3 %, 2020: 8 %). Kiinteistön käyvän arvon määrittämisessä on huomioitava kiinteistökohtaisten tietojen lisäksi yleinen markkinatilanne ja tuottovaatimus. Tämä on huomioitava myös kauppa-arvomenetelmää käytettäessä, mikä korostuu tilanteissa, joissa vertailukauppoja on vähän kuten vuoden 2023 aikana.

Pääosin eläkevakuuttajien kiinteistösijoitusten käyvissä arvoissa oli huomioitu heikentynyt tilanne kiinteistömarkkinoilla. Eläkevakuuttajien kiinteistösijoituksissa suurimmat alaskirjaukset tehtiin toimistoihin sekä asuntoihin, mitkä ovat myös selvästi suurimmat kiinteistöluokat. Toimistokiinteistöjen käyttöastetta heikentää toimistojen vähäisempi käyttö etätyön takia. Asuntomarkkinoilla käyttöasteet ovat heikentyneet, eikä vuokrien kehitys ole pysynyt kulujen nousun mukana. Eläkevakuuttajilla 80 % kotimaisista kiinteistösijoituksista on Helsingin seudulla, jossa kiinteistöjen arvostukset laskivat selvästi muuta maata enemmän.

Eläkevakuuttajien kiinteistöjen käypiä neliöhintoja verrattiin myös kiinteistörahastojen ja muiden kiinteistösijoittajien neliöhintoihinkiinteistösektoreittain (asunnot, hotellit, toimistot sekä liikekiinteistöt, KTI Online data). Eläkevakuuttajien kiinteistöt olivat varovaisemmin arvostettuja kuin kiinteistörahastoilla ja muilla kiinteistösijoittajilla toimistokiinteistöjä lukuun ottamatta.  

Muutamia yksittäisiä kehityskohteita nousi esille

Seuraavia huomioita tehtiin käyvän arvon määrittämisessä, ja Finanssivalvonta selvittää niitä yksittäisten valvottavien kanssa osana jatkuvaa valvontaansa loppuvuoden aikana.

• Finanssivalvonta tiedotti vuoden 2023 aikana (Valvottavatiedote 41/2023), että arvonnousuja ja -laskuja symmetrisesti tasaavien menetelmien käyttö ei ole hyväksyttävää kiinteistösijoitusten käypien arvojen määrittämisessä. Vastausten perusteella joillakin eläkevakuuttajilla on mahdollisesti edellä mainittuja menetelmiä edelleen joltain osin käytössä.
• Luotettavan arvion määrittämisessä on huomioitava kiinteistökohtaisten tietojen lisäksi yleinen markkinatilanne ja tuottovaatimus. Joissakin tapauksissa kauppa-arvomenetelmää käytettäessä jäi epäselväksi, onko käyvän arvon määrittämisessä huomioitu riittävällä tavalla nykyinen markkinatilanne ja tuottovaatimus.
• Osalla eläkevakuuttajista puuttui yksittäisten kiinteistöjen käyvän arvon luotettava arvio vuodelta 2023. Lisäksi joidenkin yksittäisten kiinteistöjen arvostuksenoikeellisuuden varmentaminen vaatii lisäselvitystä.  

Lisätietoja antaa

Mika Arala, johtava asiantuntija, mika.arala(at)finanssivalvonta.fi