Tydliga brister i värderingen av säkerheter i form av fastigheter och hanteringen av kreditrisker i anslutning till bostadsbolagslån

Våren 2024 inleddes en tematisk bedömning som gällde banker som står under Finansinspektionens direkta tillsyn. Fokus lades på riskerna inom fastighetssektorn. På grund av att räntenivån stigit och marknadspriserna på fastigheter sjunkit är dessa risker en av de viktigaste faktorerna som gör kreditinstituten omvärld osäkrare och ökar deras ekonomiska risker.

I detta tillsynsmeddelande redogör vi för resultaten av den tematiska bedömningen om värderingspraxis inom fastighetssektorn och bostadsbolagslån hos banker som står under Finansinspektionens direkta tillsyn. Syftet med den tematiska bedömningen var att bedöma i vilken mån de berörda bankerna iakttar bestämmelserna om värdering av säkerheter i form av fastigheter och att kartlägga hur företagen under tillsyn hanterar kreditrisker i anslutning till bostadsbolagslån. Resultaten baserar sig på de uppgifter som bankerna lämnat.

Iakttagande av bestämmelserna om värdering av säkerheter i form av fastigheter

Det fanns skillnader mellan de banker som står under Finansinspektionens direkta tillsyn när det gäller värderingen av säkerheter i form av fastigheter. Hos alla banker observerades någon brist och en del av bristerna var rentav betydande. De största bristerna hänför sig till

• tidpunkten för individuell värdering och omvärdering av säkerheter i form av bostadsfastigheter för nödlidande exponeringar
• beaktandet av kommersiella fastigheters och bostadsfastigheters fysiska läge vid bedömningen av klimat- och miljöriskerna
• oberoendet för värderingen av värdet på säkerheter i form av kommersiella fastigheter från kreditbeslutsprocessen samt
•  frekvensen för kontroll av värdena på säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter.

I svaren på de kvantitativa frågorna framkom konflikter med bankernas övriga svar.

I den tematiska bedömningen observerades följande brister i värderingen av säkerheter i form av fastigheter:

• Bostads- och kommersiella fastigheters fysiska läge beaktas inte vid bedömningen av klimat- och miljöriskerna.
• Individuell omvärdering av säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter för nödlidande exponeringar görs inte när en exponering klassificeras som nödlidande.
• Värderingen av värdet på säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter är inte oberoende av kreditbeslutsprocessen.
• Värderarens yrkeskompetens och oberoende av kreditbeslutsprocessen är bristfälliga vid uppdateringen av värdena på säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter.
•  Värderarens yrkeskompetens och oberoende av kreditbeslutsprocessen är bristfälliga vid den individuella värderingen av säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter för nödlidande exponeringar.
• Finansinspektionens rekommenderade tröskelvärde (exponeringen 300 000 euro) tillämpas inte vid den individuella värderingen av säkerheter i form av bostads- och kommersiella fastigheter för nödlidande exponeringar.
• De använda metoderna identifierar inte bostadsfastigheter vars värde har sjunkit avsevärt i förhållande till de allmänna marknadspriserna.
• Marknadsvärdet på säkerheter i form av bostadsfastigheter fastställs självständigt med en statistisk modell.
• Frekvensen för kontroll av värdena på säkerheter i form av kommersiella fastigheter beaktar inte betydande förändringar i marknadsförhållandena.
• Processen för övervakning av värdeutvecklingen på säkerheter i form av kommersiella fastigheter är bristfällig.
• Identifieringen av kommersiella fastigheter vars värde har sjunkit avsevärt är bristfällig.
• Det finns brister i användningen av internationellt erkända värderingsstandarder vid fastställandet av marknadsvärdena på säkerheter i form av kommersiella fastigheter.
• Värdet på säkerheter i form av bostadsfastigheter har inte kontrollerats minst en gång på tre år.
• Värdet på säkerheter i form av kommersiella fastigheter har inte kontrollerats minst en gång i året.
• Värderaren har inte omvärderat fastigheternas värde vart tredje år i fråga om sådana krediter med säkerheter i fastigheter vilkas värde överstiger 3 miljoner euro

Hantering av kreditrisker i anslutning till bostadsbolagslån

Även i fråga om hanteringen av kreditrisker i anslutning till bostadsbolagslån observerades skillnader mellan bankerna. Hos alla banker fanns någon brist och en del av bristerna var rentav betydande. De mest betydande riskerna gäller fastställandet av marknadsvärden och saker som borde beaktas i marknadsvärdet på en bostad eller som borde utlösa omvärdering av bostadens värde.

I den tematiska bedömningen observerades följande brister i hanteringen av kreditrisker i anslutning till bostadsbolagslån:

• Framsteg i fråga om försäljningen av enskilda objekt i ett nytt bostadsaktiebolag är inte en faktor som utlöser värdering av säkerheten.
• Specialvillkor som byggherrarna erbjudit beaktas inte när marknadsvärdet på objektet fastställs.
• Prissättningskovenanter används inte i händelse av ökad investerarandel.
• Ägarkoncentrationer beaktas inte i anvisningarna om beslut om bostadsaktiebolagslån.
• Andra kovenanter än de som gäller ökad investerarandel används inte i fråga om bostadsaktiebolagslån t.ex. i anslutning till hyreshusobjekts ägarstruktur och LTV (lånet i förhållande till säkerhetens värde) samt den förhandsreserverade volymen i RS-projekt och en enskild ägares maximiandel.
• De specialvillkor som byggherren erbjudit köparen har inte identifierats i finansierade nybyggnadsobjekt och i marknadsföringen av dem.
• Ägarkoncentrationer bedöms inte under bolagsaktiebolagslånens giltighetstid.

Finansinspektionens åtgärder

Observationerna används som underlag när tillsynen inriktas. Finansinspektionen förutsätter att företagen under tillsyn korrigerar de brister som observerats i bedömningen.

Närmare upplysningar lämnas av

• Torsten Groschup, ledande specialist, tfn 09 183 5333 eller torsten.groschup(at)fiva.fi
• Matti Suni, senior inspektör, tfn 09 183 5259 eller matti.suni(at)fiva.fi