Tillsynsmeddelande 7.11.2024 – 70/2024

Pensionsförsäkrarna har i huvudsak uppdaterade värderingar av sina fastighetsinvesteringar, och det försvagade marknadsläget har beaktats i värderingarna

Enligt Finansinspektionens tematiska bedömning var de verkliga värdena på pensionsförsäkrarnas fastighetsinvesteringar i huvudsak uppdaterade vid utgången av 2023 och de hade värderats av en utomstående värderare.

Värdet på pensionsförsäkrarnas fastighetstillgångar sjönk med ca 6 procent under 2023 till 23,5 miljarder euro, vilket motsvarade ca 10 procent av alla investeringar i slutet av året. Pensionsförsäkrarnas fastighetstillgångar är i huvudsak placerade i Finland (70 %). Den största fastighetsklassen utgjordes fortfarande av kontors­fastigheter (28 % av fastigheterna). 

Finansinspektionen har gjort en tematisk bedömning av fastigheternas värdering, till vilken det riskbaserat valdes 22 pensionsförsäkrare. I den tematiska bedömningen jämförde man hur väl fastigheternas verkliga värde hade fastställts enligt Finansinspektionens föreskrifter och anvisningar nr 14/2012 (arbetspensionsförsäkringsbolag och 15/2012 (pensionskassor och pensionsstiftelser).

I den tematiska bedömningen ombads pensionsförsäkrarna lämna uppgifter om enskilda direktägda fastigheter samt om sina indirekt ägda fastighetsplaceringar (fastighetsfonder, placeringar i kapitalfonder samt andra indirekt ägda fastigheter) på portföljnivå. Av pen­sions­försäkrarnas fastighetstillgångar på 23,5 miljarder euro var 63 procent direktägda och 37 procent indirekt ägda fastigheter.

För nästan alla direkta fastighetsinnehav hade det verkliga värdet fastställts på ett tillförlitligt sätt enligt förutsättningarna i regleringen under 2023.

I fastställandet av verkligt värde används i huvudsak utomstående värderare och avkastningsvärdemetoden

Nästan alla fastigheter värderades av en oberoende utomstående värderare och endast i fråga om 3 procent hade man använt en intern värdering. En intern värderingsmetod kan användas om värderaren har tillräcklig sakkunskap för att upprätta en tillförlitlig värdering. Användningen av interna värderingar begränsar sig i huvudsak till bostäder, enskilda fastighetsutvecklingsprojekt samt till andra fastighetsplaceringar av typ parkeringshallar.

Inom fastighetsvärderingen är den mest använda värderingsmetoden avkastningsvärdet (80 %) samt en kombination av avkastnings- och handelsvärdet (15 %). Inom fastighets­värderingen har användningen av handelsvärdet, dvs. en metod som grundar sig på realiserade affärer, klart minskat sedan 2020 (2023: 3 %, 2020: 8 %). Vid fastställandet av en fastighets verkliga värde ska man utöver fastighetspecifika uppgifter även beakta det allmänna marknadsläget och avkastningskravet. Detta ska även beaktas vid använd­ningen av handelsvärdesmetoden, vilket framhävs i situationer med en liten jämförelse­handel, såsom under år 2023.

Det försvagade läget på fastighetsmarknaden hade i huvudsak beaktats i det verkliga värdet på pensionsförsäkrarnas fastighetsinvesteringar. Inom pensionsförsäkrarnas fastighetsinvesteringar gjordes de största nedskrivningarna på kontorsfastigheter och bostäder, vilka även klart utgör de största fastighetsklasserna. Kontorsfastigheternas utnyttjandegrad försvagas av att kontoren inte längre används lika mycket som tidigare på grund av distansarbete. På bostadsmarknaden har utnyttjandegraden försvagats, och hyresutvecklingen har inte gått i samma takt som kostnadsökningen. Av pensionsförsäk­rarnas inhemska fastighetsplaceringar finns 80 procent i Helsingforsregionen, där fastig­heternas värderingar sjönk klart mer än i det övriga landet.

De verkliga kvadratmeterpriserna på pensionsförsäkrarnas fastigheter jämfördes också med fastighetsfondernas och andra fastighetsinvesterares kvadratmeterpriser per fastig­hetssektor (bostäder, hotell, kontor samt affärsfastigheter, KTI Online data). Pensions­försäkrarnas fastigheter hade värderats försiktigare än hos fastighetsfonderna och övriga fastighetsinvesterare förutom i fråga om kontorsfastigheter.       

Några enskilda utvecklingsobjekt kom fram

Följande observationer gjordes om fastställandet av verkligt värde, och Finansinspek­tionen utreder dessa tillsammans med tillsynsobjekten i fråga som en del av den fort­löpande tillsynen under slutet av året.

  • Finansinspektionen meddelade under 2023 (Tillsynsmeddelande 41/2023) att användningen av sådana beräkningsmetoder som symmetriskt jämnar ut värde­stegringar och värdenedgångar inte är godtagbart vid fastställandet av fastighets­investeringarnas verkliga värden. Enligt svaren använder vissa pensionsförsäkrare till viss del eventuellt fortfarande sådana metoder.
  • För fastställandet av ett tillförlitligt värde ska man utöver fastighetsspecifika uppgifter även beakta det allmänna marknadsläget och avkastningskravet. Vid användningen av handelsvärdesmetoden var det i vissa fall oklart om man i fastställandet av verkligt värde i tillräcklig grad beaktat det nuvarande marknads­läget och avkastningskravet.
  • För en del av pensionsförsäkrarna saknades en tillförlitlig värdering av verkligt värde på enskilda fastigheter för 2023. Dessutom behöver värderingens riktighet bekräftas med tilläggsutredning vad gäller vissa enskilda fastigheter.

Närmare upplysningar lämnas av

Mika Arala, ledande specialist, mika.arala(at)fiva.fi